前几天高盛有一篇关于中国楼市的预测。
他认为：
\"中国房价未来整体还会下跌10%左右，于2027年左右触底反弹。\"
这篇报告结论不像“中国住房需求还将下跌75%”那么夸张，所以传播度比较低。
但之前的报告只分析了需求，并没说未来房价怎么样，房地产市场什么时候回稳。
对于想买房或者卖房人，指导意义不大。
但这篇研报结论比较清晰。
不仅预测了跌幅（10%），还预测了触底的时间（2027年）。
可参考的价值更大一些。
下面按惯例，带大家看一下高盛的依据是什么？
结论可不可信？
01
首先高盛定义房价从最高点下跌超过20%的是房地产危机。
根据经合组织的数据，自1960年代以来，全球共计15个国家爆发了21次房地产危机。
通过对这21次房地产危机的数据进行量化分析。
发现这些爆发过危机的国家存在一些共性。
比如
在爆发危机后，实际GDP增长下滑5%左右，房地产投资成为最大拖累经济增长的因素。
通胀率下降2%左右，面临通缩的压力。
同时
出口对GDP增长的贡献会上升2-3%。
在救市政策方面：
财政扩张和积极的货币宽松通常紧随房价崩盘之后，而实际汇率通常会贬值。
以上的这些情况，在如今的中国，已经一一得到验证。
比如GDP增长放缓，通缩抬头，财政扩张（以旧换新）和货币宽松（降准降息），这些在国内已经或者正在发生。
所以我不认同一旦研究历史情况，有些人就会说：刻舟求剑。
完全忽视和完全照搬历史经验同样不可取。
很多事件确实在历史的周期里不断重复的发生。
历史经验具有很强的借鉴意义。
02
如上图所示，参考21次房地产危机的历史数据，可以得出两个重要的结论：
1、这些国家房价平均下跌30%。
2、平均下跌周期为6年。
这些国家中，下跌时间最长的是日本，持续了15年。
但老读者都知道，我之前就在日本房价暴跌背后的真相一文中解析过：日本所谓下跌了15年，实际上90%的跌幅都是在前5年发生的。
后面是持续10年的盘整。
实际的暴跌也差不多是5-6年左右。
目前国内的房价情况：
这里高盛参考的数据包括经合组织、统计局、中原领先指数的数据，
综合下来他认为中国房价已下跌20%，下跌时间4年。
所以依据国际30%和6年的经验，高盛认为我国房价还将下跌10%，预计2027年触底。
逻辑非常简单，但高盛的数据有点问题，国内房价整体跌幅20%，显然是低估的。
因为过去我们施行严格的一手房住宅限价，无论是经合组织和统计局的数据都存在失真的情况。
而中原领先指数编制是参考的二手房价格，所以更符合实际情况，也更符合大家的体感。
根据中原领先指数，四个一线城市房价平均下跌33%左右，下跌时间4年。
三四线城市的数据缺失，但是理论上一线城市更抗跌，跌幅会相对较小。
而缺乏基本面支撑的三四线跌幅会更大。
所以目前国内整体的房价跌幅应该大于33%。
这个时候预测未来的走势，应该包括以下几种情况：
1、如果仅参考30%的跌幅（乐观预测）：
那么目前国内房价已经跌到位了，但由于房价都上涨和下跌都存在惯性，所以价格还能还会小幅探底，随后底部盘整或反弹。
那么房价触底的时间可能在2026年左右，房价下跌空间有限。
2、如果仅参考6年的下跌时间（悲观预测）：
那么国内房价还要继续下跌2年，按照现在的平均跌速，还要下跌15%左右，那么整体跌幅将超过45%。
这个幅度非常罕见，仅在韩国和南非出现过。
那么房价触底的时间可能在2027年左右，房价还要下跌15%。
3、上述两种都比较极端，如果折中考虑一下（中性预测）：
我们研究过日本的房地产危机，日本京都圈房价整体下跌45%，但是暴跌是在前5年完成的。
也就是说，一次房地产危机无论多少年触底，暴跌都是在最初几年完成的，随后是底部盘整时间，这个时间可长可短。
所以我们假设下跌周期为6年，但是前面跌幅高，后面跌幅为前面的一半。
那么房价触底的时间可能在2027年左右，房价还要下跌7%。
上面的时间都是全国整体时间，一线城市会领先复苏，提前6-12个月左右。
03
老读者可能发现了，这个方法论和结论我之前写过。
算个命 楼市何时回暖？
结论跟当时也是一致的。
只是目前来看市场情况并不乐观，我个人偏向于第三种情况，可能性更大一些。
但正如我说过的，市场预测是拿客观的逻辑去推测主观的事实，是不准确的。
不可以不信历史，也不可以尽信历史。
市场走势受很多人为因素的影响。
行情究竟怎么走还是要不断保持跟踪和修正。
所以上述的结论，大家仅仅作为一个参考就可以。
我会继续每个月跟踪M1、房价、成交量等关键数据。
毕竟决策要建立在真实数据的基础上，而不是凭空的臆想。
至于未来会不会发生更极端的情况，比如无论是下跌时间（15年）和跌幅（55%）都超过历史极值？
这里篇幅有限，回头可以单独探讨一下。
